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新年伊始， 京沪等地楼市成交量骤然下降， 元旦三天北京二手房成交同比下降64.8%。 楼市为何突然 遇冷， 市场拐点是否再现，房地产市场走势未来怎样？3月份是关键。 1 月成交量低 迷几成 定局，不会有大的改观。政策方面，去年底召开的中央经济工作会议， 明确提出将 “遏制房价 过快上涨”，这为2010年房地产市场调控定 了调，国土资源部等部委也相继出台政策剑指囤地高房价，这使百姓产生 “房价有望下调”的美好预期， 持币观望情绪浓厚。 市场方面，2009年开发商 已超额完成年度销售 任务， 新年伊始，推出 新盘的 意愿不足； 二手房“营 业税2改5” 又增 加了房屋交易成本， 市场 上可供 挑选优质房源 减少；2009 年房地产市场 异常火爆， 在这场 “全民抢 房大战”中，自 住型、 改善 型等刚 性需求也得到 了有 效释放， 短期内居民购房需求减弱。 前期 房价 涨幅过高也是抵制商品房成交量的一个 重要 原因。自2009年3月份 以来， 房地产市场就 开始持续 升温，经过 多月持续上涨，一些中心 城市房价已经创出历史新高。 房价 上涨过快，既超出 普通市民 购房能力， 又使市场 存在一 定泡沫， 短期内 有调整的必要。而2月份恰逢春节， 从历年情况看成交量不大，市场等等看的气氛更浓。 但3月份以后， 市场 情况 或会好转。一年之计在于春，开发商开年 布局很 重要。既要 聚拢一定人气，决战2010；也 要为每年4-5月份举行的春季房屋展销会 作准备，加大新盘推出力度，并根据市场成交情况 合理定价。从2005年以来市场成交量数据看，3月份 市场成交量往往有较大幅度提升。以北京期房签约为例，2006年、2007年3月份市场成交数据，环比都明显增加。2008年即便市场环境较为 恶劣，与2月份相比3月份成交数据也较为乐观。随着楼市利空影响减弱， 房地产市场新盘逐步推出，农历新年后部分购房者或会逐步入市。 从外部环境看，2010年房地产市场稳定发展大的 趋势 不会改变。一是扩内需、保增长依旧是2010年主要任务之一，房地产市场不会出现大的调整；二是信贷资金依 旧充裕。2010年中央将继续实施积极的财政政策和适度 宽松的 货币政策，虽然2010年银行信贷 投资 结构 会有所调整，但在实体经济尚未彻底回暖尤其六 大产业产 能过剩等 背景下，2010年仍将有大量 信贷流入股市楼市。而一季度 信贷投 放额度，又往往占全年信贷投放较大比例。 市场供需方面，2009年释放了大量住房需求， 但从成交数据看，居民消费主 要集中在二手房市场，期房 领域受 供应不 足限制， 需求受阻。受2008 年房屋 新开工面积降低 影响，2009 年新房供应 明显不足，当年期房从年初11万余套，到年底 降低到5-6 万套。2010年3月份后，随 着市场新盘不 断推出，在 一手房市场 居民自 住型、 改善性需求将逐步释放，市场成交量将可能放大。 总体来看，当前房地产市场遇冷只是一种暂时现象，3月份之后，市场成交量会逐渐放大，尤其是一手房市场，有可能出现量价齐升局面。（吴定平）