“抵押预告登记”与“抵押登记”不一样

　　法官释法
　　因被告彭某、杨某未按贷款合同的约定还本付息，原告某联社将彭某、杨某及某房地产开发公司告上法庭，诉请解除双方当事人签订的《个人购房按揭贷款合同》，要求被告彭某、杨某立即归还借款本息，要求被告某房地产开发公司按保证合同承担连带清偿责任，并主张以已办理预购商品房抵押预告登记的涉案商品房处理所得价款优先受偿。法院经审理作出判决，支持原告关于解除合同、归还本息及连带清偿责任的诉讼请求，但对于原告主张的优先受偿权，法院不予支持，理由是，根据法律规定，抵押预告登记不能产生与抵押登记同等的法律效力。

　　案情回放
　　在被告彭某、杨某夫妻关系存续期间，被告彭某由被告某房地产开发公司作保证，与原告某联社签订《个人购房按揭贷款合同》一份，被告彭某从原告某联社处按揭贷款418000元用于购买商品房，被告彭某、杨某用所购房屋为该笔借款提供抵押，并在合同中约定，贷款人（原告）有权以处置抵押物所得价款优先受偿；以抵押物设置抵押权依法应当办理抵押登记的，或者贷款人要求办理抵押登记的，抵押人应及时备妥抵押登记所需的各种文件资料，并应当按照贷款人的要求及在贷款人规定的期限内亲自或和委托贷款人指定的人士到相应的登记部门依法办妥抵押登记。上述涉案房屋已办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记，但至判决时尚未办理正式的抵押登记手续。被告彭某借款使用后，因其未按期还本付息，原告多次追讨未果致发生纠纷，遂诉至法院，对涉案房屋价款主张优先受偿权。

　　法院裁判
　　本案的争议焦点主要是：原告对被告彭某、杨某夫妻用于抵押的涉案房屋价款是否具有优先受偿权？法院生效判决认为：因原告某联社与被告彭某、杨某并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告某联社享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。因此，原告某联社就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。

　　法官释法
　　“抵押预告登记”与“抵押登记”（民间一般指抵押权设立登记）属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。“抵押预告登记”属于预告登记的其中一种类型，“抵押登记”属于不动产登记其中一种类型，而预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记是为了保障实现将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利，其实质是一种请求权，而非不动产物权。本案中，原告某联社就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，因此，抵押权自登记时设立。虽然原告某联社与被告彭某、杨某就涉案房屋办理了预购商品房抵押预告登记，但是“抵押预告登记”与“抵押登记”不一样，抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效力。因此，原告就涉案房屋价款主张的优先受偿权不被支持。在此，法官提醒，为保障抵押权人（贷款人）的债权得以实现，当抵押权登记的条件成立时，即抵押人办理好不动产权证后，抵押权人应及时办理抵押权登记。
　　（李苡锋 陈鹏志）