刚需激活楼市“金九银十”

在传统的楼市旺季来临之际，作为全国风向标的京沪深楼市近期出现了全面的价量齐升，部分刚性需求者没有等到价格的明显下调，转而结束观望开始入市。8月份深圳豪宅和大户型成交明显增加，也预示着部分投资性需求重新活跃。 北京：刚需有些着急 根据北京房地产交易管理网数据，8月商品房住宅 （含经适、两限房）签约套数为6588套，较7月上涨15.05%，这是调控以来连续第二个月成交量企稳回升。其中，期房成交5565套，较7月增加12.42%；现房成交1023套，比7月大幅增加31.83%。 进入9月，成交回暖的趋势得到延续。北京中原地产的统计显示，9月首周北京商品房成交继续上涨，虽然2382套的期房成交总量环比前周出现31.3%的下降，但代表楼市实际情况的住宅总量 （除经限）总成交为1979套，环比前周涨幅高达30.5%。 销量的上涨也带动房价反扑。8月，新建商品房成交均价快速回升至今年3月的水平，达到21008元/平方米，环比大涨11.29%；而随着中高档项目的快速入市，8月整体开盘均价跳涨至28460元/平方米，涨幅高达26.49%。 对于即将到来的 “金九银十”，各方的分歧也开始显现。看多者认为，近两个月成交量的企稳回升，标志着市场即将结束调整期，特别是8月价格的上涨，更将促进市场加速走出低迷。但北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，最近市场的回暖更多可以看成是假性回暖，市场远未走出调整期。 上海：房价上行压力大 9月2日，调控楼市的 “沪五条”诞生，却被指老调重弹，效果甚微。实际上，上海楼市最近一段时间回暖迹象明显，上周 （8月30-9月5日）上海商品住宅成交量在新政后首次突破20万平方米，周均价也继续攀升。若无更有效的调控出台，房价上行压力巨大。 据佑威及楼市专评网联合提供的数据，上周上海商品住宅成交面积为24.2万平方米，环比前周大涨39%，这也是上海成交量连续3周周成交在17万平方米之后的再一次上升。保利叶上海和中环1号的周成交套数双双突破200套，在新政以来实属少见。 同时，上周上海商品住宅成交均价为22366元/平方米，环比前周进一步上涨5%，已连续三周呈上涨趋势。 不过，在上海整体成交量回暖的情况下，依然有楼盘零成交。前一周嘉定新城推出的两个楼盘在上周都表现不佳，盘古天地实际售价比报价低了12%，却只售出9套，而好世皇马苑出现了零成交。 有业内人士认为，嘉定新城等区域前期上涨过快，且最近一段时间新盘较集中，因此区域价格压力相对较大，价位不符合购房者心理预期的项目销售堪忧。 成都：楼市全面回暖 成都楼市自7月起成交量开始触底反弹，8月主城区商品住宅，不论新房还是二手房，成交面积都环比大幅上涨，呈现出全面回暖的迹象。 根据正合地产数据显示，今年1-6月，成都市区住宅成交量为325.11万平方米，同比下降52.7%，均价7352元/平米，同比上涨33.5%。相较于全国价格5月开始下滑，成都市区住宅价格变化晚于全国，“新国十条”后市场成交均价保持稳定，主要表现为成交量的锐减。 成都市房管局数据显示， 上周 （8月30日-9月5日）主城区商品住宅成交1687套，成交面积为16.15万平方米，成交套数与成交面积较上周分别减少3.1%和1.6%。 中原地产分析人士认为，上周商品住宅成交量出现小幅波动，较前一周略有下滑，是在成交量连续数周回升后，暂时停止增长。另外，成交量并未出现太大下滑，较前一周仅相差54套，成交量仍然明显高于前几周，总体仍呈稳定上升态势。他表示 ： “目前市场投资性需求仍处于抑制状态，而刚性需求又受市场户型结构及价格影响，较为被动，楼市将有可能再次进入相持阶段，不过若照目前态势，9月成交量超过8月问题不大。” 对于后市成交量的走向，业内人士认为，在楼市迎来传统销售旺季 “金九银十”的大背景下，成交量有望持续稳步攀升的势头。但楼市僵持状态并未打破，市场大幅增长的可能性不大。 深圳：豪宅、大户型走俏 深圳规划国土委网站数据显示，8月份深圳共 成交新房2971套， 环比大增77%，成交总面积26.09万平方米，环比翻倍。二手房更是创下了13279套的年内最高纪录，成交面积为123.8万平方米，价格也结束跌势。 量价齐涨导致投资客再次入场，8月份豪宅和大户型成交明显增加。8月份90-144平方米的户型成交了314套，均价为18551元/平方米，144平方米以上的单位成交多达276套，均价26524元/平方米。而在5至7月份，90-144平方米以及144平方米以上的单月住宅成交量最高都不超过150套。 8月份新楼盘销售火热，天涛、水榭春天、清林径等开盘成交都在8成以上，其他一些前期滞销的楼盘也开始走俏。尤其是豪宅、大户型单位骤然火爆，天涛、水榭山等别墅开盘都出现旺销，水榭山推出59套联排别墅，单价6万至8万元/平方米，开盘当天卖出8成。 楼市的突然井喷使开发商信心再次恢复，新政后刚刚出现的促销苗头再次消失，不少楼盘开始上调售价。二手房卖家也开始返价。家住景田片区的毛小姐周末接到中介电话，一套90平方米楼龄较长的二手房报价120万元，毛小姐还没来得及出门看房，半小时后就跳涨至150万元。 世联研究认为，二手房价格反弹的原因有三：一是房屋租金的大幅上涨及房屋空置期的缩短，促使部分业主转售为租， 导致有效房源减少； 二是深圳“城市更新办法”的出台，带动旧小区价格的上涨；三是深圳自9月1日起，二手房交易将实行评估价过户，业主必然会让新增的个税和营业税转嫁给买家，另一方面或因购房成本急升使得有效房源进一步减少，这都使得短期内价格有上行动力。（王锦）