房屋被查封无法过户引纠纷

　　茂名晚报讯记者柯泽彪通讯员黄艳芬2018年2月，张女士想购买一套商品房改善居住环境，看中了王先生名下位于化州市某小区的一套房屋。张女士与王先生签订了《房屋买卖合同》，约定了双方的权利义务等事项。后张女士发现涉案房屋因王先生涉案其他诉讼已被法院查封，无法过户。张女士于是向法院起诉。化州法院近日审结了该起房屋买卖合同纠纷案。
　　[案情回放]
　　2018年2月，张女士与王先生签订《房屋买卖合同》，双方约定，张女士购买王先生名下坐落于化州市某小区的一套房屋，该房交易总价为765260元，此外，双方还约定如王先生未能履行约定的义务，张女士可向王先生提出定金双倍赔偿损失等内容。同日，张女士支付定金50000元给王先生。同年3月，张女士共支付购房款185260元给王先生。以上，张女士共支付购房款235260元给王先生。王先生与张女士约定，余款在办理好房产过户手续后，由张女士向银行按揭贷款付清。王先生收取首期款235260元后，将涉案房屋交付给张女士。随之，张女士委托装修公司对房屋进行装修，用款42000元。2018年5月，王先生因涉案其他诉讼，该房屋被化州市人民法院依法查封，致该房屋无法过户到张女士名下。张女士认为王先生违约，导致房屋买卖合同不能实现合同目的，故提起诉讼。
　　化州法院经审理认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告共同签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告约定原告支付房款，被告将房屋交付给原告并转移所有权，但原告履行了支付房款的义务后，被告涉案其他诉讼，该房屋已被司法查封，致该房屋的所有权并不能转移到原告名下，该合同的目的已不能实现。被告的行为已属于迟延履行主要债务，已构成根本违约。因此，原告请求解除双方签订的《房屋买卖合同》有事实和法律依据，法院予以支持。被告应承担赔偿损失等违约责任，原告将涉案房屋装修用了42000元，故被告应将所收的房款235260元及被告装修款42000元退还给原告。根据《中华人民共和国合同法》，当事人可以约定违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；损失赔偿额包括合同履行后可获得的利益。本案中，原、被告约定违约金为50000元，未超过已付房款的30%。故法院对原告该主张予以支持。据此，化州法院判决，解除张女士、王先生签订的《房屋买卖合同》，王先生返还购房款235260元、房屋装修款42000元，并支付违约金50000元给张女士。
　　[法官说法]
　　不动产所有权以登记为要件，只有办理了产权过户登记，才算真正取得不动产的所有权。本案中，涉案房屋登记在王先生名下，当王先生与他人发生债务纠纷时，法院依法进行财产保全，查封了该房屋。因房产被查封，双方签订的合同无法履行，王先生构成根本违约，故王先生应承担违约责任。
　　说案