《茂名市自然资源局关于不动产统一登记有关问题的处理意见》媒体解读

■茂名日报社全媒体记者朱昭君
　　本报讯由于未涵盖的不动产登记问题日益凸显，尚未明确相关问题处理办法，2018年发布实施的《茂名市人民政府关于不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》（茂府规〔2018〕7号）已于2021年6月失效。为确保行政管理的持续性和有效性，结合茂名市实际，市自然资源局梳理了不动产登记过程中各类突出历史遗留问题，开展修订工作，发布了《茂名市自然资源局关于不动产统一登记有关问题的处理意见》（茂自然资规〔2021〕1号）（以下简称“《意见》”）。
　　《意见》对市辖区不动产登记工作起到了规范作用，对茂名市辖区范围内十三类不动产登记工作中遇到的历史遗留问题进行处理。
　　建立和实施不动产统一登记制度是党中央、国务院的重大决策部署，到目前为止，各项工作基本顺利，但过去分散登记的弊端集中爆发，在分散登记过渡至统一登记过程中遇到了诸多政策性问题，及时地妥善解决，将有利于我市不动产统一登记制度的平稳有序实施乃至社会和谐稳定。笔者根据群众较为关心的几个不动产登记热点问题答疑解惑。
　　问：若未取得建设工程竣工验收备案手续，应如何申请不动产登记？
　　答：根据《广东省住房和建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》确定限额标准。2019年9月1日前建成的工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的房屋，由土地使用权人委托房屋安全鉴定机构对房屋进行安全鉴定。经检测鉴定达到建筑安全使用要求的，土地使用权人可向不动产登记部门提供以下资料，视为完善项目竣工验收材料，主要包括：（1）测绘报告；（2）《房屋安全鉴定报告》。办理上述手续后，依程序经自然资源主管部门网站及不动产所在地公示15个工作日，公告期满无异议或异议不成立的，予以办理确权登记。
　　问：关于“城中村”范围内已取得国有土地使用证的不动产登记问题。
　　答：以我市《关于规范市区“城中村”土地登记发证工作的通知》实施的时间2011年10月13日作为处理的时间界线，此前取得“城中村”范围内国有土地使用证，地上房屋已办理村镇规划审批手续且竣工的，区别两类情形不同处理：第一类土地性质为出让，依程序公告无异议后直接办理不动产登记；第二类土地性质为划拨，属市区第一批“城中村”土地权属变更单位名单中的，依程序公告无异议后按照“划拨土地”性质办理不动产登记。涉及不动产转移的，以2005年3月4日《国务院法制办公室、国土资源部关于对〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉第二条第（五）项的解释意见》（国发函〔2005〕36号）作为处理的时间界线，在此之前的需按法定程序办理出让及转让后予以登记，之后的需由市自然资源主管部门审核，后报市人民政府审定。
　　问：如何界定“住宅区内配建的商业用途的房屋”？怎么计收交易价格？
　　答：“住宅区内配建的商业用途的房屋”是指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的商业用途的房屋，不包括整栋商业用途的房屋。当事人未改变房屋用途申请不动产登记的，应缴纳相当于土地出让金的土地价款，按房地产交易价格的8%计收。商业用途以规划条件和土地用途确认。
　　问：对于无土地权属来源的住宅，如何进行不动产登记？
　　答：在国有土地上建成的无土地权属来源的分层、分套的住宅（个人自建房除外），当事人持房屋所有权证申请不动产登记的，市自然资源主管部门应核查档案，对确无土地权属来源资料的房屋按已建成的建筑现状进行测绘落宗，按照“划拨土地”性质予以登记。房屋业主办理不动产买卖、赠与等情况的，应缴纳相当于土地出让金的土地价款，按房地产交易价格的3%计收，交易价格按税务部门确认应缴纳契税的房地产价值计算。不再签订土地出让合同，按出让土地性质办理不动产登记。