上市房企抢占三大“制高点”

在宏观调控的大背景下，虽然上半年各房企的业绩仍全线飘红，但资金链、销售压力以及并不明朗的市场走向，均给房企下半年带来不少压力。于是，各大房企纷纷开始寻求新的发展机遇，“二、三线城市”、“商业地产”和“金融业务”这三个关键词频频出现在各大房企半年报的战略规划中。 二、三线城市拿地超七成 从上市房企的半年报来看，企业拿地热情依然不减。2010上半年，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年拿地金额的50%，而在二、三线城市的拿地面积占企业新增土地储备接近或超过七成。 半年报显示，万科上半年新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，累计新增的项目38个，其在二、三线城市的拿地面积占新增 土地建筑 面积比重从2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%。 此外，保利地产在二、三线城市的拿地比例从2009年的86.50% 增加至2010年上半年的91.46%；华润置地2010年上半年新增的土地储备全部来自二、三线城市。中海地产、龙湖地产2010年上半年在二、三线拿地面积也仍然达到80%左右。 从半年报反映的情况来看，万科、保利地产、恒大地产、绿城房产、华润置地、复地集团等品牌的开发商上半年土地储备多处于二、三线城市，平均楼面地价在3500元以下，成本相对较低。 抢占商业地产制高点 纯商业地产领域的开发商业绩让人大开眼界，包括万达、SOHO 中国等在内的商业地产开发商，中期成绩均大幅增长，全线飘红。商业物业因其能够提供稳定的回报、尚未受到政策严厉监控等特点，成为开发商争抢的制高点。越来越多的企业选择在原有纯住宅产品体系中，配以一定比例的商业地产，以增强对抗市场波动的能力。 在半年报中，招商地产规划在未来的增持商业项目，包括建设蛇口太子湾国际邮轮母港和海上世界CBD的大手笔规划，以及其他城市商业地产的逐步增加。而万科总裁郁亮也明确表示有机会将“循序渐进地发展商业地产业务”。郁亮称，近期商业地产不会超过10%，未来两、三年最多也不会超过20%。 相比之下，保利地产向商业地产领域进军的决心更加坚定。保利的半年报显示，上半年，保利的商业地产经营稳步提升，经营面积约55万平方米，实现经营收入约2亿元；4月10日佛山保利洲际酒店正式开业，成为洲际品牌首家开业三个月即实现了正现金流的酒店。保利地产表示，将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，在未来的3年内，持有型商用物业面积将增加到300万平方米。 谋求金融业务创收 房企的资金链决定着房企的生死存亡。开发商们逐渐意识到，单纯依靠银行贷款、上市融资、销售回款这些传统途径已不能满足企业在复杂环境下的生存需求。于是，房地产基金等多渠道融资与创收，成为不少房企新的发展方向。 据不完全的统计，国内新近成立的以房地产开发企业为主导的地产基金已超过100家。主要分两类：一是以金融投资机构为主要发起者的战略型投资基金；二为大型房地产开发企业为主要发起人及募资设立，以此弥补银行开发贷款收紧留下的资金缺口。 目前，包括中国海外、华润地产、金地集团、复地集团等，均已试水房地产的私募投资基金。其中，中海与工银国际成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金；金地与瑞银发起房地产基金首期募资约1亿美元；去年复地与诺亚财富发起资产管理规模在6.3亿景业基金。半年报的数据显示，金地集团6月底账面现金94亿元，同期流动负债246亿元，扣除无需偿还的预收账款105亿后，流动负债依然达到141亿元，经营活动产生的现金流为-45.36亿元。可见，下半年，金地面临较大的资金压力。金地集团董事长凌克多次在公开场合表示，金地在做好短期风险防御工作的同时，还将建立长效发展机制，例如探索房地产金融、商业地产等领域，并希望到2015年房地产金融业务所创造的利润在集团中占比能超过20%。 而复地集团的“开发投资双核驱动”商业模式更为明晰。复地集团总裁范伟介绍，未来投资业务将着重于投资价值的发现和投资后的管理提升，进一步明确发展战略和业务策略，积极推进价值投资业务的探索，推进私募房地产基金的快速发展。复地在坚持开发业务的基础上，设想到2019年，整个投资板块的利润贡献能占到整个复地集团的40%左右。（郑论）