背后释放怎样的信号？

“时至年中，新一轮房地产市场调控已过近３个月时间，房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑，一线城市坚挺的房价开始松动，土地市场连续流拍，二手房市场量价齐降。 房地产市场的骤然变化，背后究竟蕴藏什么含义，释放怎样的信号？是否标志着房地产市场开始走上健康发展之路？” 房价：是松动还是“假摔”？ 供职于北京一家金融机构的刘晓莉，半年来坚持看房，却始终没有出手，一直等待最佳的时机。“一会儿说北京房价降８０００元，一会儿说打折一会儿又取消，房价就像一滴松油，看着会下跌就是跌不下来。”她用这样一个形象的比喻，表达了自己对房价的观察。 事实上，从全国的角度来讲，房价已经出现了新的变化。国家统计局的数据显示，５月份，７０个大中城市新建商品房价格涨幅比４月回落０．３个百分点，这是自２００９年４月以来首次出现回落。 当然，在统计数据背后情况并不一致。开发商阵营确实出现了 “两极分化”。一方面不少企业对房价报复性反弹仍存在期待，价格依旧坚挺，甚至放慢了开发和销售节奏；另一方面，５月以来，绿地、万科、保利、恒大等企业已经开始采取降价、赠送面积等优惠措施促进销售。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强描绘出调控下市场变化的链条：观望－局部促销－全面促销－局部降价－全面降价。认为当前正处于局部促销与全面促销的转接阶段。 成交量持续走低，将迫使部分热点城市房价下调，二三线城市房价将稳中趋降。国务院发展研究中心专家巴曙松表示，成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，而且如果这一趋势持续下去的话，加上今年５．６亿平方米的新增住宅供给量，２０１０年下半年一线核心城市下跌几成定局，而且全国范围内的房价也将面临下调压力。 土地市场：“地王”是中途离场还是永久谢幕？ 一度“地王”频出的土地市场，上半年连续出现流拍现象，这也是上半年房地产市场的新变化。 ６月份第四周，北京曾经流拍的房山区窦店镇居住项目（京南嘉园小区三期）再次挂牌出让，仅以３７００元／平方米成交，与此前相比，此次折合楼面地价降至３６０８元／平方米，下降达１０９２元／平方米。 据北京市土地整理储备中心数据显示，６月北京成交２３宗土地，仅３宗住宅和含住宅项目用地。当月全市土地出让收入３３．０９７亿元，比５月缩水近七成。特别是新一轮房地产调控以来，北京土地溢价率从１１０．６％下调九成至１３．２％，成为２００９年来最低点。 在交易清淡的上半年过后，广州市定于７月８日出让的番禺区两宗地，其中一宗用地只有１家报名，另一宗用地只有２家报名。这种情况，近年来鲜见。 土地市场的新变化，一方面缘于政府加大土地供应。来自国土资源部的数据，今年前５个月全国（不含新疆、西藏、新疆生产建设兵团）住宅用地供应同比增加５９％。另一方面部分城市完善土地招拍挂制度，探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 一些专家分析认为，目前城市地价正从拉动房价上涨的因素，转为购房者期待价格继续下调的理由。 二手房市场：是已经见底还是持续下滑？ 楼市调控新政策一经公布，京沪深一线城市旋即出现二手房抛售现象。 来自权威部门的数据显示，５月份，９０个重点城市二手住房成交１５７２万平方米，同比下降０．８％，环比下降１１．２％。 进入６月，二手房成交量持续下降。来自中国指数研究院的报告称，截至２０１０年６月２８日，北京、广州、深圳、南京环比减少在３０％以上，深圳成交６８１５套，环比减少４４％，为最多。 伴随着交易量的下降，５月份７０个大中城市二手房价格环比下降０．４％。这是自２００９年２月以来首次出现环比下降。 “目前，北京二手房价，相比此前最高点，回落约１０％，个别区域的降幅达到１５％。”２１世纪不动产集团市场总监林蕾说。 为什么二手房市场调控的“速冻”效应如此明显？“链家地产”市场分析师张月说：“这主要在于本次调控不但让更多消费者选择观望态度，静待房价下跌，还在于逐步深入执行的差别化信贷政策、限购政策抬高了购房门槛，明显抑制了市场中的购房需求。” 不过，不同区域的二手房均价水平变化并不相同。中国指数研究院报告称，北京的望京、通州、亦庄等区域的二手房均价上涨过快的区域，均价下降较大，平均降幅在２０００元左右。拥有中心位置和学区房等概念的二手房区域抗跌性较强。如广州的天河、天河公园、天河北等板块的二手房价格不降反升，上海徐汇等区域的房价也无松动。 中国指数研究院预测，随着价格的松动和优质挂牌房源的激增，部分有购买力的需求会逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。 房贷政策：是继续从紧还是稍有松动？ 差别化房贷政策，成为本轮房地产市场调控的利器。而在目前楼市调控进入政策显现期后，未来围绕楼市的金融调控，将呈现出怎样的松紧张弛，为市场瞩目。 央行数据显示，在政策出台后的５月份，我国房地产个人按揭贷款增量较上月回落近４００亿元，环比跌幅超过１５％。此外，从各商业银行了解到的数据可以看出，５月份各家商业银行房地产开发贷款规模也明显减少。 历史上看，我国房地产市场的冷暖与金融调控的松紧息息相关。２００７年面对快速上涨的房价，央行、银监会联合发文，提高二套房的首付比例和利率水平，成为当年楼市的转折点；在国际金融危机爆发后，地方政府加大了托市举措，正是在原本从紧的房贷政策口子出现松动后，２００９年楼市呈现快速增长。 “在政策的引导下，楼市正在经历金融去杠杆化的过程 。”中国社科院金融所金融市场研究室主任尹中立指出，房地产开发是一个资金密集型活动，资金的渠道主要有四条：资本市场、银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是，这些融资的渠道基本上都被堵上。拿资本市场融资来说，“国十条”使房地产类上市公司在内地发行股票或债券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市场上去发行债券，但需要付出１０％以上的成本。再看银行贷款，新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制，各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模。此外，北京等城市对二套房贷的认定标准比２００７年更加严格，而二套房贷的首付为５０％，利率为正常贷款的１．１倍，使按揭贷款的需求大幅度减少。通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。 不过专家也指出，目前市场已进入深度博弈期，政策是否出现松动备受关注。不少专家建议，对于已出台的政策应坚定执行，不能松动，避免市场摇摆。当然，他们提出也不宜再出台新的从紧措施。 税收政策：是遏制高房价的杀手锏还是防火墙？ 新一轮调控政策中，房地产税收政策引发市场的猜想。 中央政府明确要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。这项税收政策是空转已久的物业税，还是对个人住宅开征的房产税？政策何时出台，试点先行还是全国推开，市场高度关注。 在刚刚结束的 “博鳌·２１世纪房地产论坛”上，来自ＲＥＩＣＯ工作室的博士任荣荣说：“无论近期内物业税（房产税）是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。” 对房地产保有环节征税，在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。 对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成，表现得较为理性沉稳。