“二套房”异地认定尚有难度

本报综合消息 日前，住建部、中国人民银行、银监会三部委联合发文，对商业性个人住房贷款中的第二套住房认定标准进行了明确。据悉，各大银行均明确表示将严格按照新规定执行，并尽快制订实施细则。受访银行业人士同时指出，新出台的“认房又认贷”标准非常具体，也降低了非本市居民购房的难度，但依然有一些操作上的盲点。有关专家表示，新规定究竟能起到多大效果，关键还看银行的执行力。 银行着手制订具体实施细则新 “国十条”后，由于对第二套住房的界定不明确，各家银行在放贷上难免存在着操作标准不一致的情况。在上海地区，有的银行严格执行“认房又认贷”的政策，有的银行则“认贷不认房”。不过，最新规定的颁布，意味着今后银行在第二套住房的认定上将执行统一的“认房又认贷”的标准。 根据住建部、央行、银监会三部委联合发布的 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确规定被认定为第二套住房的有以下三种情况：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统 （含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。 “这个细则的出台是一件好事，今后各家银行不能再有自己的执行标准，要严格执行国家对于‘第二套住房’的认定标准。”一家股份制银行个人银行老总表示，该行将严格按照细则执行二套房贷政策。据了解，大多数银行都会于本周初研究讨论后出台二套房贷的具体实施细则，并严格按照新规定执行。 “异地查询”尚不能完全做到新规定同时要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。业内人士认为，相比此前国务院颁布的“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，三部委此次出台的政策降低了异地置业难度。 此外，二套房新政还规定：“借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统 （含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的贷款人，应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。” 对此，有银行人士透露，上述政策要求银行在审批贷款时，必须由住房地产主管部门通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。这对于上海、北京这类大城市来说，应该可以做到，但对于一些还不具备网上签约条件的中小城市来说，购房者完全有可能在自己出具的书面证明上 “动手脚”，从而逃避二套房的首付和利率限制。 某商业银行人士坦言：“从银行操作层面来看，认贷现在是没有问题的，以前银行就一直是这么做的，但认房还是有一定难度的，毕竟现在全国范围内住房登记并未联网，异地认定困难比较大。如果有的人在外地已经买了房，再在上海置业，完全可以不被查到，并获得首套房的贷款利率优惠。” 有关专家指出，新政对房地产市场究竟会产生多大影响，最终是否能达到效果，关键还要看各家银行的执行力度。