仅办理抵押预告登记房产不具有优先受偿权

　　日前，信宜法院审结了一起金融借款合同纠纷案。在法院的公正判决下，双方当事人均服判息诉，取得了良好的工作效果。

　　案情回放
　　信宜城区居民白某向该市某房地产公司购买某楼盘商业用房一套，并由白某以按揭的方式向某银行信宜支行贷款35万元用以支付部分购房款。2014年3月，白某与某银行信宜支行签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定用其名下的该房为35万元的贷款提供抵押担保。由于签订上述借款合同时，该房尚未办理房地产权证，某银行信宜支行为此与白某到职能部门，为该房办理了预购商品房抵押预告登记。之后，某银行信宜支行按照约定，将35万元划入白某指定的信宜某房地产公司的账户。后因白某与他人存在经济纠纷致该房被法院查封，导致该房的抵押登记手续无法完成。由于白某未能按时还本付息，导致双方产生纠纷，某银行信宜支行遂起诉至信宜法院，请求判决确认其对处置该房的价款享有优先受偿权。

　　法院裁决
　　信宜法院对该案审理后认为，根据《物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记；……预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。”原告某银行信宜支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非是对涉案房产享有现实抵押权。同时，根据《物权法》第一百八十七条的规定：“正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”原告某银行信宜支行就涉案房产没有办理正式的抵押登记，其主张对该房屋享有抵押权的诉讼请求，没有法律、事实上的依据，法院不予支持，故依法判决驳回。一审判决后，双方当事人均服判不上诉。

　　法官寄语
　　在商品房预售过程中，大部分购房人都是采取按揭贷款的方式向开发商支付大部分的购房款，并且办理银行按揭贷款时，商品房未取得房地产权证的情形较为常见。在此情形下，银行与购房人也只能对商品房办理抵押预告登记，而不能直接办理抵押登记。实践中，商品房从办理抵押预告登记，到办理抵押登记需要经历一段较为漫长的时间，在此期间，如果商品房被法院查封的，商品房是无法办理抵押登记的。在商品房没有办理抵押登记的情形下，预告登记权利人主张优先受偿权是缺乏法律依据的。在此提醒金融机构在发放预购商品房的按揭贷款过程中，若存在只能办理商品房预告抵押登记而未能办理抵押登记情形的，为了降低风险，还应当考虑采取其他的担保方式作为补充，这样才能更充分保障自身的合法权益。
　　记者陈牧云 通讯员彭秋香陈严

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