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当前位置:茂名日报 第2018-06-25期 第B5版:法治

无土地权属处分人出租土地起纠纷

合同无效原被告双方担责

  法治聚焦
  近日,化州法院审结了一起确认合同无效纠纷案。因该案被告李某彦隐瞒土地所有权属擅自将某土地出租给原告李某华使用,事发后双方因租金返还、经济损失发生纠纷并起诉至法院,最终,法院判决合同无效,并勒令被告返还土地租金返还以及经济损失。值得一提的是,本案原告李某华明知涉案土地不属于被告所有,无法保证租期而与被告签订土地租赁合同,投资建设洗车场,存在过错,故法院判决李某华在经济赔偿方面承担部分责任,正所谓“投资有风险,入市须谨慎”,在社会生活中涉及各种合同,法官建议咨询专业人士,了解相关法律,以便减少或避免不必要麻烦。
  基本案情:原告李某华与被告李某彦于2015年5月28日签订一份《出租协议》,协议约定被告将位于化州市某路人寿保险公司旁李某明空地出租给原告使用,原洗车场空地租金为2600元/月,洗车场后空地租金为1000元/月;所有场地建设由原告方负责,费用由原告负担;被告负责场地周边的协调,能正常使用;因土地产权归李某明(被告叔父)所有,合同无法保证租期,李某明未使用该土地前,被告全力负责协调场地的使用;租金为三个月一付,不付押金。出租协议签订后,原告于当天向被告支付了三个月租金10800元。原告对原洗车场进行了重新建设。该涉案土地上的原洗车场是有李某沛及李某经营的,原、被告在签订《出租协议》前的一天,原告李某华与李某沛及李某达成了转让洗车场的协议,李某沛及李某将洗车场以85000元的价格转让给了原告李某华。后案件在诉讼过程中,法院依职权追加李某沛及李某作为本案的第三人参加诉讼,由于在公安机关的人口信息档案中无法查找到李某沛的人口信息,故法院只追加李某作为本案的第三人参加诉讼。
  经化州法院查明,涉案土地权属人为化州市某宾馆(法定代表人:李某明),其土地面积为1833平方米。2015年7月2日,化州市某宾馆向化州市住房和城乡建设局提出控告,要求拆除涉案土地上的建筑物。化州市住房和城乡建设局转送了化州市某宾馆的《控告书》给原告。因被告出租该空地给原告使用时并未征得土地权属人的同意,致使原告的洗车场不能再经营。经茂名市立信资产评估土地房地产估价有限公司评估后出具资产评估报告,李某华位于化州市某路人寿保险公司旁的某汽车护理(快修)中心的出资价值为395000元。
  化州法院审理后认为,被告不是《出租协议》中的标的物——位于化州市某路人寿保险公司旁李某明空地的所有权人,其出租他人的土地属于无权处分行为,原告也明知这一事实而与被告签订《出租协议》,同时被告在签订协议时隐瞒了涉案空地的所有权人一直向化州市住房和城乡建设局控告其土地被抢占建设使用的重要事实,该《出租协议》签订后,被告李某彦没有取得该出租土地的处分权,也没有得到土地权属人化州市粤鉴酒舫吉龙宾馆的追认,因此原、被告双方签订的《出租协议》无效。
  法院还认为,被告将其不享有物权的“李某明空地”出租给原告,并隐瞒了该土地的所有权人一直向化州市住房和城乡建设局控告其土地被抢占建设使用的重要事实,导致原告无法经营其洗车场,对于原告的损失,其应承担主要责任,法院最终确认被告应承担70%的损失责任,被告应承担276500元(395000元×70%);原告明知被告出租的空地不是被告所有,无法保证租期而与被告签订合同,投资建设洗车场,也存在过错,应承担一定责任,原告承担30%的损失责任,即应承担118500元(395000元× 30%)。
  据此,化州法院作出一审判决:一、确认原告李某华与被告李某彦签订的《出租协议》无效;二、限被告李某彦于返还租金10800元给原告李某华;三、限被告李某彦于赔偿经济损失276500元给原告李某华。李某彦不服一审判决提出上诉,经茂名中院二审审理,驳回上诉,维持原判。
  承办该案的一审徐法官认为,本案值得广大市民应以为鉴的有两点:一是签订土地租赁合同时须注意审核出租人是否拥有该土地使用权实际情况,是否有处分该财产等,而在日常中,许多人以为是熟人而恰恰忽视了。二是切莫为了贪图方便、贪图眼前利益,明知对方无权处分而投资置业,法官建议对于一些涉及标的较大的合同,最好咨询专业人士了解清楚情况后再做处置。
  通讯员 徐学军 李秋静记者谢力忠