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当前位置:茂名日报 第2018-01-08期 第B5版:法治

非法转让农村集体土地

化州法院判决合同无效

  

以案说法
通讯员 徐学军庞海娟记者谢力忠
  随着我国经济迅速发展,土地价格不断上涨,农村集体土地价格也随之升温,农村集体土地为满足经济需求,以出让、转让、租赁等形式在市场中流转,并日益活跃,由此引发的非法买卖或转让农村集体土地的现象时有发生。在非法交易前提下,酿成了大量与集体土地使用权转让有关的合同无效纠纷案件,由此导致我市一些农村集体土地交易行为处于效力不稳定状态,影响市场经济的发展,也直接影响了社会的安定。
  案件回放:
  原告黄某是原化州县东山镇石狗塘管理区办事处(即本案第三人化州市河西街三里堂村民委员会,以下简称“三里堂村委会”)属下沙埚村的村民。1992年12月19日,原石狗塘管理区办事处与黄某签订《石狗塘管区综合大楼建筑合同书》,合同约定将位于三里堂新旧公路交汇处的综合大楼,交给黄某承建,大楼建设资金全部由黄某投入。
  综合大楼竣工不久,因石狗塘管理区办事处无法足额支付工程款,于是在1994年3月13日,石狗塘管理区办事处与黄某签订一份《协议书》,主要内容是:石狗塘管区因建综合楼欠黄某建筑投资款,自愿将石狗塘管区将位于新路口化湛公路北面稔子岭南面一块面积1800平方米土地抵偿给黄某建设石狗塘管区综合楼的工程款,同时,协议约定国土、城建规划等一切手续管区负责协助办理,经费由黄某负责。
  后来,第三人以建办公楼名义,向原化州县国土局申请使用稔子山的一块面积1800平方米的山地(即涉案土地)。1994年4月28日,原化州县国土局作出了《关于东山镇石狗塘管理区申请用地请示的批复》,同意第三人的用地申请。该批复载明,土地批准使用后,权属仍属集体所有。
  1996年,化州市市容卫生管理处因建设环卫车辆停放场及办公用房的需要,与黄某签订一份《协议书》,双方约定,由黄某将上述1800平方米土地转让给被告,转让价款71万元。协议签订后,1997年7月19日至2000年9月11日期间,卫生管理处以征地皮款等名义向黄某共支付了525000元,黄某将涉案土地的《建设用地许可证》及该用地红线图交给了卫生管理处。卫生管理处在办理过户手续时受阻,未能合法取得土地使用权;又因该块地没路通入(因前面有他人的田地阻隔),无法使用,因此一直拖欠余下的款项未付给黄某。
  2016年3月28日,黄某以合同无效为由,向化州法院提起诉讼,请求法院处理。化州法院经审理后,依法作出判决:一、确认原告黄某与被告化州市市容卫生管理处于1996年7月15日签订的《协议书》无效。二、被告化州市市容卫生管理处于本判决生效后的五天内返还茂许证化字(1994)某号《建设用地许可证》、用地红线图及原告与原石狗塘管理区办事处1994年3月13日签订的《协议书》原件给原告黄某。三、原告黄某在本判决生效后的五天内返还525000元给被告化州市市容卫生管理处。
  法官释法:
  在本案中因化州县国土局1994年4月28日作出的《化国土函(1994)29号化州县国土局文件》关于东山镇石狗塘管理区申请用地请示的批复中明确规定“土地批准使用后,权属仍属集体所有”,因此该涉案的土地性质是农民集体用地,原告黄某与被告卫生管理处签订的《协议书》违反相关法律规定,故应当认定为无效合同。
  同时,法官还告诫广大群众,对集体土地进行出让、转让或者出租时要注意:根据我国土地管理法的规定,我国土地主要分为国有土地和农民集体土地,农民集体土地不得出让、转让或者出租给非本集体成员,转让给本集体成员的,不可以用于非农业建设。一些群众因不懂法或者受利益驱使知法犯法,非法转让集体土地,导致农村集体土地被非法使用,损害农村集体利益,而违法转让致使转让合同效力不确定,导致交易主体权益无法得到保障,影响市场经济稳定和社会稳定。
  承办法官建议:对相关土地法律法规进行普法宣传,防微杜渐;相关部门也应该加大执法力度,惩治违法行为,以儆效尤;同时应尽快建立科学、合理、合法的集体土地使用权流转制度,保证农业生产在国民经济中的基础地位,引导农村经济健康、快速、稳定地发展。