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当前位置:茂名日报 第2010-08-02期 第第05版版:财经新闻

监管层近来密集警示房贷风险

“风险链条效应”引起各方关注

本报综合消息 近期监管层对房地产信贷尤其是开发贷款风险发出密集警告。在持续的楼市调控下,部分开发商已出现资金链紧张风险,除了求助代价高昂的信托融资渠道,不少小型开发商无奈选择出让股权。 监管层密集警示房地产信贷风险 中国银监会近日召开第三次经济金融形势通报会议,房地产贷款风险成为关注的重点之一。会议通报了前期压力测试结果,在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下,样本银行房地产不良贷款率将上升2.2个百分点,税前利润下降20%,46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。 “部分 房地产商存 在资金 链断裂现象。”监管高层人士称。 在房地产“重镇”上海,监管部门同样对楼市信贷风险予以高度关注。“房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。”上海银监局局长阎庆民说。 统计显示,4月份房贷新政策出台之后,上海的住房开发贷款关注类贷款总量呈逐月上升之势,4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元,开发商还贷能力开始下降。而75%的土地储备贷款都是在2009年以后发放的,拿地成本较高,未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。 楼市交易持续萎缩,开发商销售资金回笼不畅,令开发商资金链吃紧。而银行信贷的持续收缩,也令开发商苦不堪言。央行公布的数据显示,上半年我国房地产开发贷款新增4423亿元,6月末余额同比增长26.1%,分别比上年末和3月末低4.5个、5.0个百分点。这表明,房地产贷款增速有所回落。此外,监管部门近期对“银信合作”亮红灯也让开发商融资渠道越发狭窄。 建设银行高级研究员赵庆明说,当下只有信托公司直接发行的集合信托产品还算通畅,但房地产信托融资成本非常高,给投资者的回报率基本要在15%左右,这意味着房地产企业的综合融资成本在28%左右,在楼市下行、销售萎缩的情况下,这几乎难以维持。 资金链紧张可能迫使一些小型开发商被洗牌出局。近2个月来,在上海联合产权交易所挂牌股权转让的房地产企业,仅上海地区就有5家。在华东地区,也出现一些小型开发商纷纷“借钱”的情况,部分竞争力弱的开发商生存空间已经十分有限,只能直接出售其股份来填补资金缺口。 一家股份制上市银行内部人士说,根据总行传达的精神,此番楼市调控持续时间将比较长,银行也做好了打“持久战”的准备,对房地产开发贷款肯定会比较谨慎。 开发贷款的风险链条效应 事实上,此前各家银行均已按照监管部门要求进行压力测试,各行测试结果似乎表明,房价下跌30%不会对银行信贷质量带来实质性威胁。 交行房贷压力测试表明,在房价下跌30%的情况下,开发贷款不良率增加1.2个百分点,个人按揭不良率提高0.9个百分点;工行则宣称,即便考虑地方融资平台因素,房价下跌35%,也在工行可承受范围内。 但也有业内人士认为,信贷风险不仅表现在金融机构个体,更要警惕金融系统性风险。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松就提醒,信贷风险可能并不是呈线性的,在房价下跌到某个拐点以后,坏账率可能会有大幅提高。 银监会在发布的2009年年报中曾指出,房地产行业贷款风险隐患上升。随着房地产市场不确定性逐步增加,2010年个人住房按揭贷款中的不审慎行为可能加剧,房地产开发贷款的风险链条效应或将重现,信用风险隐患可能上升。 赵庆明表示,衡量房地产贷款的风险,不仅仅局限于房地产行业,还包括钢铁、水泥等相关行业的隐含风险,以及以土地收入为担保的地方融资平台贷款、土地储备贷款等信贷风险。这可能就是监管部门所指的“风险链条效应”。 房地产信贷总体风险可控 然而受访专家亦表示,与欧美国家相比,中国住房信贷比重仍然处于一个相对较低的水平,加上中国银行业近年不断提高拨备覆盖率等监管指标,抗风险能力大大增强。中国房地产信贷总体风险可控。 海通证券金融业分析师佘闵华表示,房地产关注类贷款的增加有银行主观因素,近几个月房地产调控新政策对市场影响较大,致使银行有一批贷款被重新分类,这是正常的。由于地方融资平台和房地产贷款风险不会马上暴露,下半年银行的不良贷款余额可能会有上升,但不良率不会有明显上升。 赵庆明认为,中国房地产相关贷款占我国贷款总额不到30%,其中房地产开发贷款余额不到3万亿元,跟超过40万亿元的信贷资产总量相比,比例仍较低,总体风险仍属可控。 上海银监局披露的测试结果显示,在重度压力(房价下跌30%)下,主要中外资银行全部贷款不良率将从1.04%升至1.41%,预计损失增加约50亿元,占银行2009年税前利润的8%,在银行可承受范围内。