开发商酝酿楼市“大抄底”

“市场恢复的速度让人害怕。”一名业内人士如是感慨。伴随着几大开发商5月业绩的陆续公布，6月份全国土地市场亦进一步升温，开发商再度开始激进“抄底”土地市场，并“合理”地提升售价，一切仿佛2007年楼市高温重现。6月第二周，万科A（000002.SZ）、中海地产（00688.HK）、保利 地产（600048.SH ）、富 力地产（02777.HK）及金地 集团（600383.SH）均陆续公布5月份的销售业绩。除了延续前几个月的业绩增长态势外，部分地产公司5月份的销售均价较今年1月份已出现明显的上涨。 房价“反攻”？ 虽然一些开发商一再宣称 “带头不涨价”，但旗下楼盘的价格并没有在成交旺盛的情况下“裹足不前”，而是“合理”地上调价格。以万科为例，通过对公司5月份销售业绩的数据进行计算，记者发现，今年1月万科的销售均价约7474元/平方米，而在5月，万科的均价已经达到9196元/平方米，较1月的销售均价上涨了23%。 事实上，一些区域开发商更擅长以推涨土地价格的方式拉动在售项目的涨价。6月10日，广州城建集团以1.53万元/平方米，拿下广州CBD珠江新城最后一块住宅用地的行为，对周边在售项目的价格带动意义已非常明显。 合富辉煌首席分析师黎文江认为，广州城建集团高价拿地应该是两个目的，除了希望借此刺激其总公司的港股股价上涨之外，更重要的是为公司旗下坐落于珠江新城CBD的首个超高层高档住宅项目做铺垫，支撑该项目现有的售价。据了解，该项目目前平均售价超过20000元/平方米，区域内的住宅项目售价也在15000~25000元/平方米之间。 不过，在上述几家大型开发商中，保利地产的定价策略似乎有些“反其道而行之”的意味。今年2月，保利地产的销售均价为9772元/平方米，进入5月，公司的销售均价已下降至7311元/平方米，较1月均价下降了25%。与此同时，保利地产也保持了快速消化存货的态势，其1~5月的销售面积和销售额同比均上涨150%以上，增幅约为金地集团和中海地产的两倍，是万科的5倍多。 不过，无论是万科还是保利地产的有关负责人，都曾对记者如此解释均价变化的原因：不同时期安排了不同的产品销售结构，会带来售价的波动。中高档住宅扎堆销售时，均价会被拉高，而普通住宅销售比例大时，均价会下降。 “抄底”土地市场 在销售业绩大幅上扬的同时，开发商们也开始鲸吞频繁推向市场的住宅地块，掀起新的“地王”竞夺潮。6月8日,厦门举行的土地拍卖会甚至创造了一日成交近百亿元的惊人纪录，世茂房地产（00813.HK）和万科均出现在这场拍卖会上并各有斩获。 与万科同样开始了土地市场 “大反攻”的，还有富力地产、世茂房地产等素来以高端住宅为主流产品的开发商。富力地产在5月合计以17.72亿元在北京、广州拿下两幅高端住宅用地，建筑规模达87.25万平方米。世茂房地产则在约一个月的时间内，以总价56.5亿元拿下青岛、上海、厦门的新住宅地王。 记者注意到，这些从5月开始大规模“反攻”土地市场的开发商均有一个特点，从去年下半年至今，他们或由于资金紧张或出于审慎，错过了第一轮的“抄底”时机。同时，在今年一季度以来的楼市回暖中，他们的存货消化较快，销售增幅可观。 国信证券的地产分析师廖喆认为，目前“竞地热”不过是需求改善、行业预期向好叠加地价调整及地产商现金流改善的过激“抄底”行为。只有房地产开发投资的恢复情况理想，才能证明地产的反弹可持续。考虑到政策促使需求释放，及2008年开始的新开工面积逐步下调，地产行业供需逐步改善，地产行业复苏是可持续的，但短期房价持续提升的空间有限，井喷需求可能面临环比回落。 （第一财经）